اتفاق جدید در بازار مسکن تهران | افزایش قیمت آپارتمان های قدیمی نسبت به واحدهای نوساز

قیمت مسکن در شروع سال 1403 با افزایش و رشد چشمگیر مواجه شده است. این در حالی است که قیمت مسکن در سال گذشته افزایش قابل توجهی نداشت و برخی از مسئولین کشوری از کاهش قیمت خبر می دادند. در هفته های گذشته رشد قیمت مسکن شتاب بیشتری گرفته است.

آمار‌های رسمی نشان می‌دهد از هر چهار خانه‌ای که تیرماه امسال در تهران معامله شده، یک خانه سهم خانه‌هایی با عمر بنا زیر پنج سال و یک خانه سهم واحد‌هایی با عمر بنای بالای ۲۰ سال بوده است. اگر به پنج سال قبل برگردیم، متوجه می‌شویم از تیر ۹۸ به این طرف حدود ۱۳ درصد از سهم خانه‌های اصطلاحا نوساز از معاملات رسمی آب رفته و تقریبا به همین اندازه به میزان معاملات خانه‌های قدیمی‌ساز اضافه شده است. آرایشی که با عدد و رقم‌های رسمی از مظنه آپارتمان در تهران جای توجیه دارد. طوریکه خرید خانه‌ای با عمر بنا بالای ۲۰ سال می‌تواند ۴۰، ۵۰ درصد کمتر از خانه‌های نوساز تمام شود.

برابری واحد‌های نوساز و قدیم‌ساز در بازار مسکن تهران

گزارش تحولات بازار مسکن تهران، تیرماه امسال از سهم تقریبا برابر خانه‌های نوساز و قدیمی‌ساز در معاملات رسمی حکایت دارد. طبق داده‌های بانک مرکزی تهران از کل سه هزار و ۵۵۹ ملکی که در بستر سامانه املاک و مستغلات رصد شدند، ۲۶.۶ درصد قرارداد‌ها بابت خانه‌هایی با عمر بنا زیر پنج سال و ۲۳.۹ درصد قرارداد‌ها بابت خانه‌هایی با عمر بنا بالای ۲۰ سال بوده است. به این ترتیب می‌توانیم به شکل تقریبی ادعا کنیم هر چهار خانه‌ای که در تهران خریدوفروش می‌شود، یک خانه در دسته نوساز و یک خانه در دسته قدیمی‌ساز قرار دارد. وضعیتی که برای اولین‌بار در بازار مسکن تهران مشاهده می‌شود.

خریدوفروش آپارتمان در تهران، پنج سال قبل سروشکل دیگری داشته است. طبق آمار‌های بانک مرکزی، معاملات تیرماه سال ۹۸ یعنی پنج سال قبل در چنین روزهایی، با سهم ۴۰ درصدی خانه‌های نوساز و سهم ۱۲ درصدی خانه‌های قدیمی‌ساز همراه بوده است. آن ماه که کل حجم خریدوفروش‌های بازار مسکن تهران نسبت به تیرماه امسال ۳۵ درصد بیشتر بود، در ازای خریدوفروش تقریبا دو هزار خانه با عمربنای زیر پنج سال، حدود ۵۷۰ ملک قدیمی‌ساز خریدار پیدا می‌کرد. حجم خانه‌های نوساز به این ترتیب سال به سال آب رفت و همزمان به حجم معاملات خانه‌های قدیمی‌ساز اضافه شد.

سهم خانه‌های نوساز در معاملات تیر ۹۶ بیش از ۴۶.۲ درصد بوده است. این عدد تیر ۱۴۰۱ به حدود ۳۰ درصد تقلیل پیدا می‌کند و حالا با عددی نزدیک ۲۵ درصد سروکار داریم؛ مثل سهم خانه‌های قدیمی‌ساز در معاملات تیر امسال بازار مسکن تهران. درحالی که این عدد تیر ۱۴۰۱ به ۲۱ درصد نمی‌رسید و تیر سال ۹۶ کمتر از ۱۰ درصد برآورد می‌شد. بخش عمده‌ای از آرایش جدید بازار مسکن تهران را می‌شود با عدد و رقم و تفاوت مظنه آپارتمان نوساز و قدمی‌ساز توجیه کرد.

مقایسه قیمت آپارتمان نوساز و قدیمی‌ساز

متوسط قیمت مسکن در تهران ماهانه از سوی بانک مرکزی اعلام می‌شود، اما این عدد نوعی متوسط قیمت است و برآیندی از همه معاملات رسمی به حساب می‌آید. مثلا تیرماه امسال با عددی معادل متری ۸۷ میلیون و ۴۶۰ هزار تومان در تهران روبرو شدیم که طبیعتا فاکتور‌هایی مثل موقعیت واحد، امکانات ساختمان و مورد دیگری مثل عمربنا در بالا و پایین شدن این عدد تاثیر دارند.

قیمت آپارتمان در منطقه یک تهران که اتفاقا گران‌ترین محدوده بازار مسکن پایتخت است، به متری ۱۷۰ میلیون تومان نزدیک شده. این عدد را به‌عنوان متوسط قیمت مسکن در منطقه یک زیرنظر داشته باشید. در محدوده نیاوران آپارتمان ۱۰۰ متری که پنج سال از عمر بنا آن می‌گذرد، معادل ۲۲ میلیارد تومان برای فروش گذاشتند. یعنی متری ۲۲۰ میلیون تومان. همان حوالی واحد ۱۰۰ متری وجود دارد که سال ۸۰ ساخته شده و این یکی متری ۱۷۵ میلیون تومان آگهی شده است. فروشنده به همین خاطر نسبت به واحد قبلی کلا چهار میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان کمتر پیشنهاد داده است. همین روند در بقیه محله‌های تهران وجود دارد.

ارزان‌ترین منطقه تهران برای خریدوفروش آپارتمان، منطقه ۱۸ معرفی شده است. متری ۴۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان. با این اوصاف ارزش خانه ۱۰۰ متری در این بخش شهر به طور متوسط چهار میلیارد و ۵۵۰ میلیون تومان است. در محله یافت‌آباد که بخشی از منطقه ۱۸ تهران قلمداد می‌شود، روی خانه ۱۰۰ متری که سال ۱۳۷۴ ساخته شده، دو میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان قیمت گذاشتند. واحد از امکانات دیگری مثل پارکینگ و آسانسور هم بی‌نصیب است، اما عمر بنای ۳۰ سال نیز در نحوه قیمت‌گذاری بی‌تاثیر نبوده است. در همان محله یافت‌آباد واحد ۱۰۰ متری به‌اسم کلیدنخورده به چشم می‌خورد که فروشنده روی متری ۴۵ میلیون تومان دست گذاشته است.